As alterações na tributação das locações estão embasadas na Lei Complementar 214/2025, que estabelece um novo sistema fiscal centrado no Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e na Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), ambos estruturados como um modelo de Imposto sobre Valor Agregado (IVA) dual. Contudo, a Receita Federal apontou que a LC 227/2026, sancionada recentemente, não impõe uma cobrança imediata sobre os aluguéis, refutando relatos amplamente divulgados na mídia.
Conforme as normas descritas, a locação por temporada — abrangendo contratos de até 90 dias — só será considerada sob o regime de hotelaria se o locador atuar como contribuinte regular do IBS/CBS. Para que pessoas físicas se enquadrem nessa categoria, devem atender a dois critérios: ter mais de três imóveis alugados e gerar uma receita anual superior a R$ 240 mil, este valor sujeito a correção pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).
Aqueles que não atenderem a estes critérios permanecerão submetidos apenas ao Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF), sem a aplicação dos novos tributos sobre consumo. Essa medida visa proteger os pequenos proprietários contra uma tributação desproporcional e evitar erros na arrecadação.
Além disso, a reforma tributária prevê um período de transição, permitindo que o novo sistema entre em vigor em 2026, enquanto a cobrança do IBS e CBS será gradual entre 2027 e 2033, o que minimiza os impactos para os contribuintes. Para imóveis em alugueis residenciais tradicionais, a nova carga tributária será reduzida em 70%, com uma alíquota efetiva de cerca de 8%. Já na locação por temporada que se equipara à hospedagem, os benefícios são menores, mas os porcentuais não são tão altos quanto os previstos por algumas fontes.
Proprietários com um maior número de imóveis e elevada renda também se beneficiarão de incentivos, como a alíquota reduzida e a possibilidade de abatimentos com despesas de manutenção e reforma. Os inquilinos de baixa renda terão ainda a chance de receber devoluções de impostos.
A Receita Federal ressaltou que alterações subsequentes à legislação original proporcionaram maior segurança jurídica, limitando os casos de enquadramento como contribuinte para o IBS e CBS, além de favorecer os proprietários de imóveis que alugam por temporada. A nova legislação busca simplificar o sistema tributário, corrigir distorções existentes e aliviar a carga fiscal sobre aluguéis de menor valor, refutando a ideia de um aumento generalizado de impostos ou aluguéis.
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