As alterações na tributação dos aluguéis estão vinculadas à Lei Complementar 214/2025, que estabelece um novo modelo de Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), inspirado no Imposto sobre Valor Adicionado (IVA) dual. Importante destacar que a recente Lei Complementar 227/2026, que finaliza a regulamentação da reforma, não menciona uma cobrança imediata sobre os aluguéis, como alguns informes sustentaram.
De acordo com as novas diretrizes, a locação por temporada de até 90 dias só será equiparada à hotelaria se o locador for um contribuinte regular do IBS e da CBS, o que ocorre apenas sob certas condições: possuir mais de três imóveis alugados e obter uma receita anual superior a R$ 240 mil, sendo este valor sujeito a correção pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).
Proprietários que não atendem a essas condições continuarão a pagar unicamente o Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF), isentos dos novos tributos sobre consumo. Segundo a Receita, essa estrutura foi criada precisamente para proteger os pequenos proprietários e minimizar riscos de cobranças excessivas.
Ademais, a reforma tributária prevê um intervalo de transição. A data de 2026 sinaliza o início do novo sistema, mas a implementação completa do IBS e da CBS está programada para ocorrer gradualmente entre 2027 e 2033. Para propriedades residenciais alugadas, a alíquota do IBS/CBS será reduzida em 70%, resultando em uma carga tributária efetiva prevista de cerca de 8%, além do IR. Para locações por temporada com equivalência à hospedagem, o benefício tributário será menor, contrapondo-se a percentuais divulgados anteriormente.
Para proprietários de grande porte, que possuem múltiplos imóveis e alto rendimento, a tributação também será amenizada por meio de mecanismos que incluem alíquotas reduzidas, encargos aplicáveis apenas sobre valores acima de R$ 600 por imóvel e a possibilidade de abatimentos para custos de manutenção e reforma, além de devolução de impostos para inquilinos de baixa renda.
A Receita Federal enfatizou que ajustes posteriores à lei original garantiram maior segurança jurídica, reduzindo as chances de que pessoas físicas sejam tratadas como contribuintes da CBS e do IBS. A nova legislação não só clarificou o uso de redutores sociais para pessoas de baixa renda como assegurou que os direitos não seriam comprometidos.
A reforma tributária tem como meta simplificar o sistema, eliminar distorções e aliviar a carga sobre aluguéis de menor valor. Portanto, a ideia de um aumento generalizado nos impostos não encontra respaldo nas informações oficiais ou na legislação atualmente em vigor.
